Первая причина грядущих изменений на отечественном рынке жилой недвижимости — отмена с 1 июля ипотеки с гос- поддержкой, одновременное изменение параметров семейной ипотеки, а также возможное повышение ключевой ставки Центробанка РФ.
В результате дешевые ипотечные программы заменят рыночные условия ипотечного кредитования, которые, в свою очередь, будут недоступны большинству потенциальных покупателей из-за высоких процентных ставок, говорит руководитель отдела продаж ЖК «Столичный» (девелопер «Главстрой Регионы») Евгения Кузнецова.
В краткосрочной перспективе из-за ужесточения кредитно-денежной политики резко возрастет себестоимость строительства жилья и снизится ипотечная доля спроса, считает управляющий партнер девелоперской компании Stenoy Илья Фролов: «Это приведет к одновременному росту цен ввиду роста себестоимости и снижению темпов продаж из-за отсутствия большого количества покупателей».
В ответ на этот вызов застройщикам необходимо будет разработать альтернативные финансовые инструменты, которые смогут в той или иной мере заменить ипотеку, подчеркивает Евгения Кузнецова. Один из таких инструментов — гибкая рассрочка с минимальным первоначальным взносом и длительным сроком оплаты остатка и, как следствие, более комфортными платежами для потенциального покупателя, добавляет эксперт.
Макроэкономические изменения будут иметь не только финансовые последствия. Уже сейчас можно зафиксировать некоторые изменения, констатирует директор по маркетингу компании Legenda Всеволод Глазунов. Основное — стабилизация средней площади квартиры, которая, по словам эксперта, «интенсивно падала до 2017 года, но последние семь лет достаточно стабильно держится на цифре 49,3 кв. м, что говорит о достижении оптимального для рынка значения».
Логичным продолжением станет постепенный переход малогабаритных студий (площадью до 28 кв. м) из жилых новостроек в сегмент апартаментов, считает руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики компании «Главстрой» Елизавета Родина. По словам эксперта, этот сценарий будет реализован при условии реальных прецедентов невыдачи разрешений на строительство застройщикам, у которых в проекте есть студии площадью до 28 кв. м, как заявлено в майском информационном письме Москомэкспертизы.
В противном случае это останется просто рекомендацией, поскольку на квартиры-студии в последние три года приходится в среднем 20% от общего количества договоров долевого участия (ДДУ — соглашения между покупателем и застройщиком о приобретении квартиры в строящемся доме). Студии, добавляет Елизавета Родина, остаются ликвидным продуктом за счет минимального бюджета, так как дают разным группам граждан хоть как-то реализовать возможность получения отдельного жилья. «Отметим, что последние три года 70% студий от общего числа сделок ДДУ приобретаются в ипотеку. А с учетом нежелания города согласовывать и расширять количество проектов апартаментов в Москве студии, скорее всего, станут единичным предложением», — говорит Елизавета Родина.
В тренде будет рациональность, продолжает цепочку грядущих изменений руководитель проекта Belle Epoque Алексей Сидоров: «Рынок городской недвижимости довольно четко разбит на сегменты, и в каждом важна оптимальность. Девелоперу не следует перенасыщать проект опциями, которыми целевая аудитория не будет пользоваться и за которые не захочет платить, равно как и экономить на том, что действительно необходимо». Девелопер должен максимально четко понимать свою целевую аудиторию. Продумывать концепцию, наполнять проект именно теми опциями, которые нужны будущим покупателям. Как известно, дьявол кроется в деталях, и именно такой поиск рациональности позволяет формировать востребованные проекты, считает эксперт.
Следующий заметный тренд — формирование пула так называемых инвестиционных квартир, отмечает Всеволод Глазунов. Такая недвижимость в крупных городах — Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре и ряде других, — по данным аналитиков компании Legenda, совокупно занимает 40% от общего объема предложения. Сегодня на этих рынках спрос на инвестиционные квартиры достиг 30% и постоянно увеличивается.
Тренд сформирован профессиональными и частными инвесторами, активность которых особенно заметна на стартах продаж крупных проектов известных девелоперов, продолжает Всеволод Глазунов: «При этом инвестиционные квартиры в актуальном прочтении — это не обязательно студия или квартира с одной спальней. Это может быть объект с двумя и больше спальнями, но фундаментально сбалансированный по соотношению цены, качества, местоположения и т.д.».
Еще одна важная тенденция — использование ESG-стандартов, на которые ориентируется все большее число игроков строительной отрасли. «Сейчас мы видим четкую цель в создании собственной сертификации. В будущем необходимо продолжить интегрировать в новые проекты энергосберегающие системы, а также грамотно подходить к использованию ресурсов, включая современные системы теплоизоляции и водоснабжения», — говорит управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко.
По информации «Дом.РФ», почти 20% проектов многоквартирных домов уже маркируются по шести более чем из тридцати обязательных критериев будущего стандарта (ГОСТ Р для многоквартирных домов включает 81 зеленый критерий — 37 обязательных и 44 добровольных). Внесение в перечень национальных целей развития России до 2030-го и на перспективу до 2036 года экологического благополучия граждан и обеспечение значимого роста энергетической и ресурсной эффективности в жилищно-коммунальном хозяйстве, промышленном и инфраструктурном строительстве будет стимулом к увеличению числа сертифицированных проектов, напоминает Елизавета Родина: «Мода на экопроекты остается востребованной и подчеркивает не только более высокий класс дома и статус жильцов, сделавших осознанный выбор в пользу недвижимости в зеленом проекте, но также повышает имидж застройщика и проекта».
Другим трендом в ближайшее время станут дома с цифровыми экосистемами. Здесь огромный потенциал для девелопмента, убеждена Елизавета Родина. Это и автоматизация, и увязывание внутренних процессов, и удобные бесшовные переходы для клиента по этапам от покупки до эксплуатации и пользования услугами, управление арендным бизнесом. «Можно подумать об интеграции с «Госуслугами» для автоматического заполнения всех документов и оформления сделок. Или о взаимодействии с различными маркетплейсами, когда при заказе дизайна или меблировки можно передать параметры квартиры в один клик», — рассуждает эксперт.
Например, использование vr-очков дополненной реальности в офисах продаж позволяет клиентам не только посмотреть рендеры, но и почувствовать себя буквально внутри будущего проекта, что в ряде случаев становится ключевым фактором в моменте принятия решения о покупке квартиры, добавляет Елизавета Родина.
Наконец, важный тренд — программы комплексного развития территорий (КРТ). «На месте бывших промзон и неэффективно используемых участков проектируются транспортные развязки, возводится комфортное жилье, формируется общественно-деловое пространство и создаются рабочие места, а также вся необходимая инфраструктура. Данная программа действительно является драйвером строительной отрасли», — резюмирует Денис Коноваленко.